Imóveis próprios alugados para ganhar dinheiro com seu aluguel ainda é tido como uma aposta segura para muita gente. Porém, os Fundos Imobiliários (FII) vão na contramão da sabedoria popular brasileira, que diz que não há nada mais sólido do que investir em cimento e tijolo – literalmente.
Comprar imóveis e ganhar dinheiro com seu aluguel ainda é tido como uma aposta segura para muita gente. Porém, os Fundos Imobiliários (FII) vão na contramão da sabedoria popular brasileira, que diz que não há nada mais sólido do que investir em cimento e tijolo – literalmente.
“Eles são uma alternativa de investimento para as pessoas que têm o sonho de investir em imóveis, mas não têm dinheiro para comprar um imóvel ou não querem enfrentar as preocupações envolvidas nessa compra, como certidões, escrituras, ITBI, reformas, etc.”, explica a coach em finanças Luciana Fiaux.
Nestes fundos, um grupo de investidores aplica seus recursos em empreendimentos imobiliários ou imóveis prontos, como shoppings, edifícios e hospitais. Assim, ao investir em FIIs, você está comprando uma cota, ou seja, um pedaço desse conjunto de negócios imobiliários.
Trata-se de um investimento de renda variável, assim como as ações. Por este motivo, é preciso se certificar de que tem o perfil de investidora adequado para esse tipo de aplicação. Isso significa que o valor dessa cota pode subir ou descer da mesma maneira que acontece com o preço de uma ação – e, assim, você pode lucrar ou perder nessa variação.
Porém, não precisa se assustar, pois os FIIs têm um quê de renda fixa. “Além de poder ganhar na valorização da cota, você receberá aluguéis desses imóveis, um valor fixo que cairá na sua conta da corretora. Isso pode acontecer mensal, trimestral ou semestralmente, dependendo da política do fundo”, diz. Trocando em miúdos, você sempre terá um dinheiro caindo na conta. Do mesmo jeito que seria se você estivesse alugando uma casa.
Por isso, eles também são uma ótima porta de entrada para o mundo da renda variável. “Além disso, os FIIs tendem a ser menos voláteis do que as ações – ou seja, sobem e descem menos”, completa. As cotas devem ser adquiridas através de uma corretora e, antes de encarar este investimento, é preciso garantir que você tem uma boa reserva em aplicações de renda fixa, como Tesouro Direto e CDB.
A seguir, comparamos os principais fatores de cada investimento.
Investimento inicial
Como, nos fundos imobiliários, você compra apenas um pedaço do imóvel, é possível começar com R$ 100. Tudo depende das cotas que estarão disponíveis. Você pode verificar isso junto à corretora escolhida.
Nem precisamos dizer como comprar um imóvel inteiro é custoso. O preço varia de acordo com a localização do bem, do momento econômico do País e de como a compra será realizada – se à vista, via financiamento ou utilizando o FGTS. “Em média, considera-se que o mínimo para investir seria de 10% do valor do imóvel, sem contar os custos de aquisição”, aponta.
Custos
Nos fundos imobiliários, pessoas físicas são isentas de IR sobre o rendimento. Contudo, as investidoras precisam arcar com alguns custos para comprar, vender e manter as cotas, a começar pela taxa de corretagem, que é definida pela própria corretora de valores. “O valor varia, mas a média é de 0,5%”, conta. Ainda na ala das cobranças operacionais estão os emolumentos, que representam uma taxa de 0,03% e são cobrados pela B3.
Além destes, é preciso colocar na ponta do lápis a taxa de manutenção. A bolsa cobra de todas as corretoras R$ 6,90 por mês pela manutenção da conta do cliente. “Algumas corretoras repassam para o cliente e algumas cobram mais do que este valor, enquanto outras não repassam. Por isso, escolher uma corretora que não cobre a taxa de manutenção vai aumentar a sua rentabilidade no investimento.”
Já a taxa de custódia, também cobrada pela bolsa, é um percentual do montante total de cada investidor de acordo com uma tabela definida pela bolsa. Porém, apenas quem tem mais de R$ 300 mil investidos terá que se preocupar com isso.
“Todos esses custos, porém, são muito menores do que o investimento em imóveis”, defende. Luciana diz isso por conta dos inúmeros gastos envolvidos na compra de um imóvel. Além do Imposto para Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que equivale a 3% do valor do imóvel, há o preço da escritura, registro da escritura, despachante e a comissão do corretor, cuja média é de 5% do valor do imóvel – veja aqui quais são todos os custos ao comprar uma casa.
“Muitas vezes, há despesas de adaptação, através de reformas, e também de manutenção do imóvel. Além disso, nos períodos em que o imóvel não estiver ocupado, o dono do investimento deverá arcar com possíveis despesas de condomínio”, relembra.
Liquidez
Caso você precise imediatamente do dinheiro investido, o que é mais fácil: vender uma cota ou um imóvel inteiro? Tijolo e cimento dão trabalho: neste caso, seria necessário encontrar um comprador. Depois, é preciso enfrentar as burocracias da venda para, depois de um bom tempo, ver o dinheiro chegar. “Nos FIIs, você vende sua cota na bolsa de valores e automaticamente o dinheiro estará disponível pra você”, ressalta.
Entretanto, vale lembrar que o valor das cotas pode subir e descer. E dependendo do momento da venda, você pode acabar saindo no prejuízo, caso estejam custando menos do que você pagou.
Rendimento
Para fazer uma comparação justa entre as duas opções, é preciso considerar o quanto foi investido e o quanto o bem vale hoje, assim como o valor recebido de aluguel comparado ao quanto você investiu.
Nos fundos imobiliários, o cálculo é feito da seguinte forma:
1) Some todos os aluguéis recebidos no período. Ex: R$ 2,60 (valor do aluguel) x 6 (6 alugueis recebidos) = R$ 15,60
2) Calcule a diferença entre o valor da cota atual (a cota no final do período investido) e a cota que você comprou ao investir (no ínicio do período investido). Ex: R$ 202 (valor agora) – R$ 193,30 (valor que você comprou) = R$ 8,70
3) Some os aluguéis (resultado do item 1) com a variação da cota (resultado do item 2). Ex: R$ 15,60 + R$ 8,70 = R$ 24,30
4) Divida esse número que você encontrou no item 3 pelo valor da cota quando você comprou, no início do período investido. Ex: R$ 24,30/R$ 193,30 = 0,1257
5) Multiplique esse número que você encontrou no item 4 por 100 e você terá a rentabilidade. Ex: 0,1257 x 100 = 12,57%
Imóveis
Nos investimentos em imóveis, é preciso considerar que o aluguel recebido é parte do retorno sobre o que você investiu naquele bem. “Por exemplo, se o imóvel custou R$ 350 mil e o valor do aluguel é R$ 3,5 mil, isso significa que ele rende 1% ao mês, ou cerca de 12% ao ano”, mostra.
Com esses números em mãos, você pode observar o custo de oportunidade das duas opções, que nada mais é do que comparar seu investimento com outro investimento que teria uma rentabilidade mais líquida e mais previsível – como o Tesouro Direto.
Segundo Luciana, a rentabilidade média do Tesouro Selic em 2017 é de 9,5%. “Portanto, ao optar por investir em imóveis, você estaria aceitando muitos riscos e pouca liquidez por uma diferença de rentabilidade em torno de 3% ao ano”, revela.
A mesma análise deve ser feita com os fundos imobiliários. “Ao escolher o fundo, devemos analisar qual é a rentabilidade esperada e compará-la com a rentabilidade de imóveis, considerando também as principais vantagens de investimentos em FIIs, como liquidez, isenção de IR e simplicidade. De modo geral, é mais interessante investir em fundos imobiliários”, defende.
Risco
O que aconteceria se o seu imóvel ficasse vazio ou o inquilino atrasasse o aluguel – ou, pior, chegasse à inadimplência? Você estaria bem encrencada com suas próprias contas. Este risco é reduzido nos FIIs, já que o dinheiro costuma ser investido em grandes e diversos empreendimentos.
Porém, não podemos nos esquecer que fundos imobiliários são investimentos de renda variável e, portanto, ficam à mercê do cenário econômico, da oferta e da demanda. Além disso, eles são comandados por administradoras de fundos que, mesmo de boa fé, podem colocar em risco o patrimônio dos investidores com más aquisições e gastos desnecessários. “Na aquisição de um imóvel, a administração pode ficar 100% com você. Isso pode ser bom, mas pode também ser ruim caso você não entenda desse investimento”, finaliza.